Riforma del catasto, come cambierebbero le tasse sugli immobili

Quella sulla riforma del catasto sembra una storia senza fine. L’obiettivo di allineare fisco e mercato è stato più volte sfiorato, ma al momento mai raggiunto. La questione si è annodata attorno all’invarianza di gettito.

Trovare una soluzione appare tutt’altro che semplice, ma qualcosa deve essere fatto. Gli estimi in vigore si rifanno infatti a trent’anni fa e da allora le cose sono molto cambiate. Il problema, però, è intervenire rendendo sostenibili i nuovi valori.

Per avere un’idea di come ad oggi potrebbero cambiare le cose, il Corriere della Sera ha confrontato le quotazioni a Milano relative al secondo semestre 2017, rese note dall’Agenzia delle Entrate, con gli estimi catastali ancora in vigore.

Per quanto riguarda il residenziale si è ipotizzato che si tratti dell’abitazione principale del contribuente, e quindi con esenzione da Imu, considerando l’imponibile ai fini delle imposte di trasferimento. Per il non residenziale si è considerato l’imponibile ai fini Imu e non quelle di acquisto perché già ora le imposte sono computate sul prezzo reale.

Visto che gli estimi sono ancora espressi sulla base dei vani catastali e non dei metri quadrati, per la conversione dei valori è stato utilizzato il dato medio ricavabile dalle statistiche catastali: 20 metri quadrati a vano per le abitazioni A2, 17,52 metri per le A3, 23,40 per gli uffici. I negozi sono già oggi calcolati a metro.

Per le abitazioni di pregio sono stati considerati immobili centrali nelle classi catastali più costose della categoria A2, e lo scarto tra mercato e fisco arriva a superare nelle aree di maggior valore anche il 400%. Per le case A2 di finitura media in zona residenziale si è costantemente sopra il 300%, mentre per gli alloggi di più modesto valore in periferia e in classe A3 il gap supera comunque il 100%.

Sul fronte del non residenziale, la differenza tra valore attuale e imponibile Imu per gli uffici nelle aree di pregio arriva fino al 100%, ma tende ad annullarsi in periferia. Mentre per i negozi – escludendo Vittorio Emanuele e il Quadrilatero – l’imponibile fiscale è addirittura superiore al valore. Il quotidiano ha però annotato che qui bisogna considerare che il valore di mercato indicato dall’Agenzia per i negozi top è lontanissimo da quello reale: secondo il listino il costo massimo infatti è di 21.400 euro al metro quadrato, mentre in Monte Napoleone i prezzi sono almeno cinque volte superiori.

Vizi occulti di un immobile vecchio, qual è la responsabilità del venditore?

Quali responsabilità possono essere addebitate al venditore di un vecchio immobile in relazione a vizi strutturali del medesimo?

L’acquirente che solamente dopo essere entrato in possesso del bene si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi, può domandare la riduzione del prezzo?

La non immediata percettibilità del vizio è tale da farlo considerare occulto?

Sono questi, nella sostanza, gli interrogativi ai quali la Corte di Cassazione ha dato risposta con la sentenza n. 3348 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 12 febbraio 2018

Vizio redibitorio

L’art. 1490 del codice civile contiene disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta.

La norma specifica che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il successivo art. 1491 enuclea i casi in cui la garanzia è da ritenersi esclusa, ovvero:

  • se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
  • nel caso di vizi facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Un passo indietro, doveroso, per completezza: il secondo comma dell’art. 1490 del codice civile precisa che il patto con quale la garanzia è esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

Si tratta della garanzia che dottrina e giurisprudenza hanno qualificato come garanzia contro i vizi redibitori.

La Corte di Cassazione ha affermato che «il vizio redibitorio riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima» (così Cass. 13 gennaio 1997 n. 244).

L’art. 1495 c.c. – dedicato a termini e condizioni dell’azione di garanzia- specifica che chi acquista decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo:

  • diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
  • riconoscimento del vizio da parte del venditore;
  • occultamento del medesimo.

L’azione di garanzia, chiosa il terzo comma della norma, si prescrive in un anno dalla consegna.

Conoscibilità del vizio

Si diceva che la garanzia è esclusa quando il vizio è facilmente conoscibile.

Quando un vizio può considerarsi tale?

Nella fattispecie oggetto del contenzioso risolto dalla sentenza n. 3348, il compratore aveva intentato causa contro i venditori di un immobile, poiché egli aveva scoperto la necessità di intervenire sul solaio (con opere di rifacimento) solamente dopo l’immissione in possesso.

Insomma per lui e per la Corte d’appello che gli aveva dato ragione, il vizio lamentato e tempestivamente denunciato era occulto e come tale faceva sì che avesse diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito.

Parti venditrici non ci stavano e proponevano ricorso per Cassazione: in pratica per queste a determinare la natura occulta del vizio non può bastare il fatto che lo stesso non sia immediatamente percepibile. Conta anche il contesto.

Come dire: in una casa vecchia e non ben tenuta, ci si può attendere che ci sia qualcosa che non vada anche se la tale cosa non sia immediatamente visibile: qualcosa che può anche essere lo stato di conservazione del solaio.

Gli ermellini gli davano ragione. Si legge in sentenza che «appare ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all’usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d’impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino.» (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).

Insomma se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell’immobile.

Contenuto del contratto e conseguenze per vizi scoperti successivamente

C’è un “però” rispetto a questa impostazione di carattere generale; questo “però” è rappresentato dalle dichiarazioni della parte venditrice.

Lo s’è detto in precedenza, infatti, che la garanzia è dovuta anche per i vizi riconoscibili (cioè quelli non palesi ma riscontrabili utilizzando l’ordinaria diligenza) qualora il venditore abbia dichiarato che la cosa sia esente da vizi.

In tal caso, pertanto, questa dichiarazione ha uno stringente valore di affidamento che consente al compratore di non doversi periziare nell’andare a fondo nella valutazione dello stato delle cose.

La sentenza n. 3348, infine, lascia intendere che la semplice garanzia di immediata abitabilità non è in questo caso di per sé idonea a far considerare superati gli accertamenti fattuali in merito alla conoscibilità del vizio.

Come dire: un conto è che il venditore abbia dichiarato che l’immobile è libero e abitabile da subito, altro che abbia specificato che lo stesso è esente da vizi.

Articolo scritto dall’avvocato Alessandro Gallucci di condomioweb e visto su idealista.it

Prezzi della case ancora in calo nel 2018: mappa variazione annuale e trimestrale, valori al m2

Continua a cadere il valore nominale delle case di seconda mano in Italia, che segna un decremento dell’1,2% nel primo trimestre dell’anno. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, il prezzo delle abitazioni è sceso fino a una media di 1.799 euro al metro quadro dopo i mesi invernali. Non si attenua la tendenza ribassista del mattone che fa registrare -3,8% su base annua.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “è un dato che fotografa fedelmente l’andamento contrastato del mercato, con segnali di recupero nei grandi centri e nelle aree cittadine più richieste, mentre nei mercati provinciali si assiste alla svalutazione costante del mattone.

La ripresa selettiva dei valori immobiliari è dovuta solo in parte a motivi economici e fa i conti con una fase di profonda trasformazione della società italiana, dove i nuclei familiari si sono ridotti, la popolazione invecchia e c’è un surplus di immobili di ampia metratura difficili da piazzare concentrati nelle aree metropolitane e in provincia. Tutti fattori che finiscono per pesare sull’andamento generale dei prezzi”.

Regioni

Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le regioni italiane ad eccezione del Piemonte (0,9%%) e del Trentino Alto Adige (0,1%). Tutte le altre regioni chiudono il trimestre in saldo negativo con i ribassi maggiori nelle Marche (-2,9%) e in Umbria (-2,3%); cali superiori all’un per cento in altre 9 regioni guidate dal meno 1,9% di Lazio e Abruzzo.

La Liguria si conferma la regione con i prezzi più elevati, a una media di 2.594 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.426 euro/m²) e Trentino Alto Adige (2.406 euro/m²). La regione più economica è la Calabria, con 889 euro al metro quadro, davanti al Molise (1.009 euro/m²) e la Sicilia (1.122 euro/m²).

Province

Oltre il 60% dei mercati provinciali chiude il primo trimestre dell’anno in saldo negativo. Le macroaree che hanno fatto registrare le variazioni più ampie sono Ascoli Piceno (-6,7%), Barletta-Andria-Trani e Terni, entrambe con un calo nell’ordine del 6,4%. All’opposto è Gorizia (9,3%) a comandare la graduatoria degli aumenti, davanti a Alessandria (8%) e Cremona (7,8%).

Sul fronte dei prezzi di vendita Savona (3.386 euro/m²) è sempre la provincia più cara, davanti a Bolzano (3.165 euro/m²) e Imperia (2.704 euro/m²), mentre Biella chiude la graduatoria con soli 648 euro/m².

Città

I mercati cittadini rimangono prevalentemente dominati da svalutazioni, più forti nei centri intermedi. I grandi mercati trainano la ripresa dei prezzi, attestata dai tassi di crescita di Torino (6,1%), Milano e Firenze (entrambe in aumento del 2,3%). Anche Napoli (0,5%) chiude il trimestre in saldo positivo, pressocché stabili Bologna, Roma e Venzia; saldi negativi si segnalano solo a Genova (-0,7%) e nelle altre aree metropolitane del Sud Italia.

Negli altri capoluoghi l’andamento dei prezzi è caratterizzato da variazioni di maggiore entità rispetto ai grandi mercati. In generale i mercati intermedi denotano ancora un’elevata instabilità, come dimostrano le forti contrazioni di Frosinone (-9,2%), Teramo (-7,9%) e Vercelli (-6%) da un lato e i rimbalzi di Alessandria (9%), Lucca (5,9%) e Cuneo (5,4%) dall’altro.

Venezia (4.380 euro/m²) continua a dominare la graduatoria dei prezzi di vendita precedendo Firenze (3.519 euro/m²) e Bolzano (3.446 euro/m²). Nella parte bassa del ranking stazionano Agrigento (836 euro/m²), Caltanissetta (732 euro/m²) e Biella, la più economica, con 720 euro al metro quadro.

Articolo visto su idealista.it