Ecco quanto tempo serve per vendere una casa

Tempo medio di vendita di una casa

Quanto tempo serve per vendere una casa? A questa domanda ha risposto il Rapporto sul mercato immobiliare 2017 Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), realizzato insieme a Enea e I-Com.

Prendendo in considerazione il periodo intercorrente tra la data di incarico di vendita e la data di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita per gli immobili ad uso abitazione, i dati rilevati nel 2017 indicano una percentuale per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo:

  • meno di un mese 4%;
  • da 1 a 3 mesi 15%;
  • da 3 a 6 mesi 36%;
  • da 6 a 9 mesi 30%;
  • oltre 9 mesi 15%.

Nel dettaglio, risulta in calo rispetto al 2016 il periodo tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi 30% e oltre 9 mesi 15%.

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Perché un agente immobiliare è utile…e qual è il lavoro che fa e i clienti non vedono

Ti sei mai chiesto cosa fa in concreto un agente immobiliare? Se non sai da dove proviene la commissione per ogni vendita, da idealista/tools ecco un elenco dei compiti dei professionisti del mattone.

Il team di INMADRID ha condiviso con noi questo post curioso, che ci mostra cosa fanno gli agenti immobiliari quando non sono con i clienti.

1. Trascorrono molto tempo al telefono

Attendono le telefonate dei potenziali acquirenti e sanno fornire le informazioni necessarie. Per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e quelle chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile. Ciò significa essere sempre a disposizione e lavorare molto. Gli agenti passano anche diverso tempo a collaborare con i colleghi.

2. Cercano costantemente immobili

Trascorrono un paio d’ore al giorno alla ricerca di proprietà da trattare. Gli agenti devono controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. A volte il processo di ricerca di case che soddisfino gli interessi del cliente può essere molto lungo.

3. Analizzano il mercato

E’ essenziale essere in grado di definire bene il valore reale della casa in vendita o sapere se il futuro acquisto è una buona opzione. Se l’agente lavora in una grande realtà con molte vendite proprie, può fare valutazioni molto più accurate rispetto a quelle fatte basandosi sugli annunci immobiliari. E’ poi importante gestire bene offerte e controfferte. E questo può richiedere molto tempo.

4. Ispezionano le proprietà

Gli agenti passano parte del loro tempo a visitare gli immobili che devono gestire. E’ importante verificare tanto l’aspetto, ovvero come si presenta la casa, quanto le questioni legate a possibili ipoteche, permessi e altro ancora.

5. Investono nel marketing

Oltre a non ricevere uno stipendio fino a quando l’affare è concluso, gli agenti investono nel marketing e nell’home staging, in modo che la casa abbia un’immagine migliore e sia più facile da vendere.

6. Partecipano a corsi di formazione

Gli agenti devono avere nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video; devono sapere come migliorare l’immagine della casa e conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita. Devono, quindi, partecipare costantemente a corsi di formazione. Frequentano anche convegni e fiere immobiliari per imparare da altri professionisti e migliorare i loro servizi.

7. Aiutano con il finanziamento

Oltre ad aiutare gli acquirenti a ottenere i migliori mutui possibili o un mutuo che pensavano di non poter ottenere, sono pronti a rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento. Sanno meglio di chiunque altro quanto costa aggiustare piccoli difetti o effettuare una ristrutturazione.

8. Verificano l’intero processo

Uno dei principali vantaggi di contattare un agente immobiliare è la sicurezza legale che forniscono. Sono a conoscenza di tutto il processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente. Inoltre, risolvono problemi di cui molte volte né acquirenti né venditori sono a conoscenza.

9. Mantengono la calma

Un buon agente non solo si incarica di acquistare o vendere la tua casa, ma cerca anche di far sì che il processo non sia stressante.

…E tutto questo è gratuito, almeno fino a quando l’operazione non va a buon fine.

 

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999 modi di vivere la casa nell’era contemporanea

999 sono i nuovi modi possibili di abitare nel XXI secolo e le domande di una mostra presente alla Triennale di Milano, fino al 2 aprile, che indaga le molteplici esperienze che scaturiscono dal vivere contemporaneo, in cui la casa non è vista più come possesso, ma appunto come esperienza. idealista news ha visitato la mostra “999. Una collezione di domande sull’abitare contemporaneo”, accompagnato dal suo ideatore e curatore, Stefano Mirti.

Ad oggi uno dei massimi esperti di social media e interaction design, Stefano Mirti ha dato vita a una mostra “generativa” che ha, all’origine, una serie di inviti mandati da Mirti a 12 contatti che, a loro volta, hanno creato un network capace di creare ogni giorno nuovi contenuti. Non a caso “la mostra è un palinsesto dove ogni giorno accadono cose nuove e dove neanch’io sarò capace di vedere tutto”.

Una sensazione tipica della contemporaneità a cui si unisce anche “un costante bombardamento di stimoli cognitivi”. Questo grazie alle invenzioni dei 52 co-curatori della mostra che non sono designer o architetti, ma soprattutto ” aziende, università, associazioni culturali, community” che oltre a lanciare le domande iniziali, hanno presentato i propri progetti sull’abitare futuro.

La mostra esemplifica i cambiamenti che attraversano oggi la società, che sono essenzialmente di tre tipi. Cambiamenti tecnologici, “perché grazie ai nuovi mezzi possiamo fare delle cose impossibili fino a pochi anni fa”,  cambiamenti culturali e del costume “per cui oggi è normale, persino per i nostri genitori” affittare una camera della propria casa a uno sconosciuto”. Ma a cambiare è anche, e soprattutto, la società: “a Milano abbiamo 300-400mila single, se cambia la famiglia, cambia la casa”. Queste tre direttrici vanno a ridefinire il modo di concepire e di vivere la casa.

Le domande dell’abitare sono estremamente frammentate, sono 999, una questione che rende estremamente difficile rispondere a: cosa rende una casa degna di essere vissuta? “Per qualcuno è una questione di costi, per altri è la vicinanza alla metropolitana, c’è a chi piace abitare in un loft e chi non ha particolari preferenze. Cambia anche da città in città, a Milano un fattore importante è il costo della casa. Stiamo vivendo in un mondo in cui ad avere importanza non è la casa, ma è l’esperienza di vivere la casa che si declina in mille maniere diverse”.

 

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Sei in regola con il catasto? Ecco quando la variazione catastale è obbligatoria

La nostra casa è in regola con il catasto quando sia le planimetrie catastali che la descrizione dell’unità immobiliare presenti nella banca dati dell’Agenzia del Territorio corrispondono alla realtà e coincidono con quanto presente in Comune. La regolarità catastale è indispensabile per pagare correttamente l’IMU e ricordiamo che sono previste sanzioni e vincoli nella compravendita delle abitazioni irregolari. Ecco quindi sei casi base che richiedono la presentazione della pratica catastale.

La regola generale

Occorre depositare la variazione al Catasto Edilizio Urbano entro trenta giorni dalla fine lavori ogni volta che le modifiche alla casa comportano una variazione della rendita catastale, basata sul numero dei vani e sulle caratteristiche dell’abitazione. Sicuramente occorre presentare la dichiarazione in catasto per tutte le nuove costruzioni, quando si demoliscono edifici esistenti e quando si migliorano impianti o finiture che comportino un aumento della rendita catastale indipendentemente dal tipo di pratica presentata in Comune. Vediamo insieme sei casi ricorrenti nei quali è necessario richiedere la variazione catastale.

1. Realizzazione dell’open space

In un progetto di ristrutturazione capita spesso di prevedere l’accorpamento dei vani cucina, soggiorno e corridoio per ricavare un moderno open space. In questo caso è necessario denunciare all’Agenzia del Territorio la modifica della planimetria dell’abitazione affinché ci sia corrispondenza tra lo stato effettivo e la documentazione in banca dati anche se il numero complessivo di vani potrebbe non diminuire se l’open space è molto ampio in relazione alla parametrazione catastale.

2. Costruzione di cabina armadio in muratura

Anche nel caso si ricavi una cabina armadio in muratura all’interno della camera è necessario presentare la variazione catastale perché si aggiunge uno spazio separato in più rispetto alla casa. La cabina armadio pesa sul numero dei vani catastali come un terzo di vano per cui si potrebbe avere un aumento della rendita oltre che una variazione della pianta. Nel caso di realizzazione di cabine armadio in cartongesso o legno invece è da valutare bene, in relazione a tipologia e dimensioni, per capire se è dovuta la variazione o meno anche se nella prassi si tende oggi a indicarle in planimetria.

3. Attrezzare il bagno secondario

Come la realizzazione della cabina armadio anche ricavare un secondo bagno comporta l’aumento di un terzo di vano della rendita catastale, a meno che non si tratti del solo rifacimento del bagno esistente, già presente in catasto e senza modifiche alla posizione e alla dimensione delle porte e delle finestre.

4. Recuperare il sottotetto

Recuperare la soffitta per trasformarla in una mansarda accogliente è di fatto un ampliamento dell’abitazione che comporta per certo un aumento della rendita catastale perché la soffitta ha una rendita inferiore rispetto agli spazi destinati a civile abitazione. Da tenere a mente che eventuali porzioni di sottotetto con altezza inferiore a 150 cm non incidono sul valore catastale.

5. Montare la veranda

La chiusura di spazi tramite il semplice montaggio di infissi vetrati per ricavare una veranda abitabile o un giardino di invernocomporta comunque un aumento della rendita catastale, con presentazione della variazione, perché si amplia il volume dell’abitazione. Il peso di questo aumento di numero dei vani, però, dipende dalla destinazione d’uso. Se questo spazio è utilizzato come prolungamento della casa per ricavare un salotto o uno studio è da inserire nei vani principali mentre se è adibito a serra o giardino d’inverno è da censire come vano accessorio secondario, con rendita inferiore.

6. Recuperare un’abitazione rurale

Se avete in progetto di recuperare una vecchia abitazione rurale, ossia la ex casa di un agricoltore vero e proprio, accertatevi che il fabbricato sia stato correttamente censito al Catasto Edilizio Urbano e deruralizzato in Comune, con pagamento dei relativi oneri. Questo tipo di irregolarità catastale è assai diffusa nonostante il Decreto Legge 201/2011, cosiddetto “salva Italia”, avesse concesso di sanare senza sanzioni il mancato censimento dei fabbricati rurali entro il 30 novembre 2012.

Conclusione

Valutare quando è necessaria la variazione catastale non è scontato perché alcuni lavori che ci appaiono banali, come il montaggio della veranda, o addirittura in assenza di opere edilizie, come nel caso della deruralizzazione, occorre presentare la variazione all’Agenzia del Territorio entro trenta giorni dall’avvenuta modifica. Non fatevi quindi trovare impreparati e fatevi spiegare le procedure da eseguire da un tecnico iscritto all’Albo o Collegio professionale.

 

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Il mattone prova a ripartire ma il mercato è cambiato

Il report di EY: il calo demografico sta trasformando la domanda di case e non va sottovalutato.

Sul mattone cresce l’ottimismo. Dopo dieci anni di crolli continui, da un po’ di tempo si moltiplicano i segnali di un risveglio dell’immobiliare, e le analisi guardano di nuovo con fiducia al settore. Tuttavia ci sono dei cambiamenti che stanno emergendo e che non sono da sottovalutare.

Gli esperti di EY, nel loro recente report «Residential development in Italy. Challenges and opportunities in the market», parlano di presupposti per una nuova fase di sviluppo immobiliare residenziale in Italia. L’analisi, che è riferita agli ultimi 60 anni del comparto in Italia, evidenzia però anche caratteristiche del mercato che sono mutate e che sono diverse rispetto al passato. Occorre guardare al settore con occhi differenti rispetto a un tempo perché il calo demografico, che sta caratterizzando il nostro Paese, ha un peso sul mattone e sta trasformando la domanda di case. In altre parole, si fanno meno figli e le tipologie di immobili che un tempo erano ricercate sul mercato adesso hanno meno appeal. Si tratta di una tenenza da tenere sott’occhio ma che può anche offrire opportunità.

Per esempio, dice il report, stanno diventando sempre più importanti alcuni «cluster» di domanda, che faticano a trovare un prodotto in linea con le esigenze. Si tratta dei senior living, delle giovani coppie e dei giovani single.

Le compravendite  

Il numero di compravendite è di nuovo in salita. L’analisi riferisce che nel 2017 il settore residenziale in Italia ha confermato il trend al rialzo per il terzo anno consecutivo. Con una stima di circa 550.000 compravendite di unità residenziali effettuate nell’anno (+5% rispetto al 2016), si è registrato un aumento complessivo del 35% rispetto al periodo post crisi 2013-2014. Valori che si confermano sopra la media nazionale (calcolata a partire dal 1958), seppur molto lontani dal picco di 900.000 transazioni del 2004. E riparte l’attività di sviluppo residenziale, con una inversione di tendenza tra il 2016 e il 2017 del numero di nuove abitazioni in complessi residenziali.

I prezzi 

Sul fronte delle quotazioni l’Italia rimane però ancora indietro. Negli ultimi dieci anni sono scesi mediamente del 35% e mentre altri Paesi europei, dopo la grande crisi, hanno visto i prezzi di nuovo salire e puntare sulla ripresa da noi i valori sono ancora in sofferenza. Per quest’anno si prevede un lieve aumento delle quotazioni nel settore immobiliare nazionale compreso tra 0 e +2% (e un incremento delle compravendite tra +2% e +4%). Sarebbe la prima volta del segno più dopo molti anni. Altre analisi sono, invece, più prudenti sui valori.

L’attuale ciclo di mercato  

Lo studio condotto da EY, mettendo a fattore comune e cercando una chiave di lettura adeguata ai dati di varie fonti tra cui ISTAT, Banca d’Italia e Agenzia delle Entrate, evidenzia come il confronto con le serie storiche e le previsioni circa il positivo andamento dell’economia italiana nel breve periodo permettano un certo ottimismo sull’andamento del mercato residenziale in Italia.

Secondo lo studio EY, il mercato residenziale in Italia è influenzato da fattori endogeni ed esogeni, che nel corso degli ultimi anni ne hanno determinato l’andamento. Mercato che presenta, generalmente, un’elevata correlazione con i principali indicatori macroeconomici, in primis la variazione annuale del Prodotto Interno Lordo (+1,5% il dato definitivo Banca d’Italia per il 2017), nonché un’articolazione in cicli, decisamente regolari nel loro sviluppo temporale. Dal 1958 ad oggi, sono identificabili cinque cicli, mediamente di 13 anni ciascuno. Tutti i cicli hanno evidenziato caratteristiche e tendenze comuni, in particolare per quanto riguarda la correlazione tra l’indice dei prezzi delle abitazioni e i trend delle transazioni.

Il ciclo immobiliare che si è manifestato tra la fine degli anni ’90 e il 2012 ha però avuto delle caratteristiche peculiari. In particolare, la crescita del mercato che ha caratterizzato il nostro Paese tra la fine degli anni ’90 e il 2008 è stata, prevalentemente, il frutto del verificarsi, di circostanze peculiari e contemporanee, tali da renderla ragionevolmente irripetibile: passaggio dalla Lira all’Euro; crescita economica a partire dalla metà degli anni ’90; inflazione; mercato del credito bancario in fase espansiva. Tale crescita, ad ogni modo, ha assunto caratteri straordinari, se confrontata con i precedenti cicli immobiliari, per quanto attiene l’andamento delle transazioni, con un aumento rilevante e per certi aspetti slegato dalle normali dinamiche di mercato, mentre l’andamento dei prezzi si è mantenuto in linea con gli andamenti registrati nei cicli precedenti.

Il nuovo trend degli affitti 

Tra i fattori interni, l’Italia si conferma ai vertici in Europa per la percentuale di famiglie che abitano in una casa di proprietà, il 77.4%. Di contro, il mercato delle locazioni è tra i più bassi, seppure con un trend in rialzo, determinato da un mix di fattori, tra cui la riduzione della capacità di acquisto del bene immobiliare, le disparità geografiche che comportano processi migratori interni verso le aree del Paese dove si concentrano le opportunità professionali, i cambiamenti dei modelli di consumo che puntano sempre più verso l’utilizzo senza possesso e le dinamiche demografiche in corso.

Articolo scritto da Sandra Riccio e visto su La Stampa

http://www.lastampa.it/2018/03/06/economia/lavoro/il-mattone-prova-a-ripartire-ma-il-mercato-cambiato-SL9Tq49jPT0DTMgXCkP31O/pagina.html