Andamento prezzi case 2018: valori ancora in flessione, ma si va verso la stabilità

Dopo il calo degli ultimi anni i prezzi degli immobili si stanno progressivamente avviando verso la stabilità. Infatti, sebbene nel corso del 2018 i valori abbiano registrato un’ulteriore flessione, si tratta di variazioni minime, mentre nelle piazze più importanti del nord del Paese si assiste a una graduale ripresa. Molteplici fattori che esulano la semplice dinamica di domanda e offerta, spiegano però, perché, ad oggi, l’aumento delle compravendite non ha fatto seguito a un’analoga crescita dei prezzi nel nostro Paese.

Negli ultimi 10 anni – data di inizio della crisi finanziaria nel nostro Paese e nel resto del mondo – abbiamo assistito a un graduale deterioramento dei prezzi delle abitazioni. Secondo l’Agenzia delle Entrate, fatto 100 il livello dei prezzi immobiliari nel 2004, se nel 2007 si è verificato un aumento del 6,1%, negli anni successivi il calo è stato pressoché continuo, fino a un -5,7% registrato nel 2013. Nel 2017 le quotazioni hanno registrato lo 0,4% sotto il livello precrisi del 2004. Un andamento che si è pressocché mantenuto invariato nel corso dell’anno appena trascorso, aprendo le porte a una graduale stabilizzazione dei prezzi delle case.

Secondo l’Eurostat, la parabola discendente dei prezzi delle case in Italia inizia nel 2012 quando si registra un -2,5%, seguito da -6,5 (2013), -4.7 (2014), -3,8 (2015), 0,0 (2016) e -0,8% (2017). L’ultimo anno il nostro Paese registra l’unico segno negativo nel panorama europeo.

Ma quali sono le ragioni che spiegano lo scostamento dei valori degli immobili, ancora al palo rispetto alle compravendite, in ripresa dal 2014? Secondo Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, intervistato da idealista/news: “Quando si esaminano i fattori che influenzano l’andamento dei prezzi delle abitazioni è quindi necessario individuare una combinazione di specifici elementi: domanda, investimenti, sviluppo eccessivo delle nuove edificazioni. Tutto ciò in una situazione che ha visto l’Italia vivere una crisi economica molto importante, dove la domanda generale delle famiglie ha avuto una fase di contrazione, dove si è fatto ricorso al risparmio per poter fronteggiare la crisi economica negli anni più difficili, spostando inevitabilmente risorse che potevano essere investite su beni come la casa, e dove la popolazione sta invecchiando”

I prezzi delle abitazioni nel 2018

Secondo le stime dell’Istat, il prezzo delle case nel primo trimestre dell’anno registra una diminuzione dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e dello 0,4% nei confronti dello stesso periodo del 2017. La flessione è dell’1,2% secondo i dati del marketplace immobiliare idealista. Il prezzo delle abitazioni scende fino a una media di 1.799 euro al metro quadro.

Nel II trimestre dell’anno l’Istat registra una diminuzione dei prezzi delle abitazioni pari allo 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2017, anche se, rispetto al trimestre precedente, si è osservato un leggero aumento dello 0,8%. Negli ultimi otto anni la flessione dei valori è stata pari al 15,8%. La diminuzione potrebbe, secondo l’analisi dell’Istituto di Statistica nazionale, assorbirsi completamente nel corso dell’anno. 

Secondo Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il dato aggregato del primo semestre 2018 mostra una variazione dei prezzi intorno al -0,2%, rispetto al secondo semestre 2017. Milano (+1%) e Bologna (+0,2%) hanno mostrato variazioni positive; Roma è rimasta sostanzialmente stabile; Torino (-0,3%) e Napoli (-0,4%) hanno mostrato un leggero calo dei valori, seguite da Genova e Palermo (-0,9%) .Tecnocasa registra, per la prima volta, nel primo semestre 2018 un aumento dei valori, almeno nelle grandi città. A far segnare gli aumenti più sensibili dal 2016 sono Bologna, con un +11,4%, e Milano, con un +7,5%. Seguono il +4,7% di Firenze e il +3% di Verona. Le altre grandi città (Bari, Genova, Napoli, Palermo, Roma, Torino) mostrano invece quotazioni in calo negli ultimi due anni, con il massimo nel -11,9% di Genova.

Nonostante guidi la ripresa del Paese, Milano, secondo il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018, è la città che in Europa ha prezzi residenziali più accessibili. Per acquistare un appartamento da 60 metri quadri, secondo Ubs, nella città meneghina basta lo stipendio di 5,7 anni di lavoro qualificato; il valore migliore tra tutte le città considerate in Europa.

Secondo l’analisi dell’ufficio studi di idealista, nel III trimestre 2018 si registra una nuova battuta d’arresto per le case di seconda mano in Italia, con una flessione dell’1,4% nei tre mesi e del 2,5% su base annua. Nulla di nuovo per la fine dell’anno. Il 2018 si chiude infatti con una flessione del 3,7% rispetto all’anno scorso, portando i valori a una media di 1.753 euro al metro quadro. Il calo nell’ultimo trimestre è dell’1,1%.

 

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Come ottenere un mutuo? Ecco cosa chiedono le banche

Come si fa per ottenere un mutuo? Quali parametri guardano le banche quando devono decidere se concedere o meno un finanziamento per acquistare casa? Vediamolo nell’analisi di Mutui.it.

Ogni banca, per garantirsi una sana e prudente gestione, deve effettuare valutazioni adeguate prima di capire se un soggetto offra giuste garanzie per il prestito che chiede. Le richieste variano da banca a banca, ma tendenzialmente esistono dei comuni denominatori.

In particolare, occorre che la banca sia sicura della sostenibilità finanziaria del prestito, e che quindi il soggetto sia affidabile dal punto di vista dei rimborsi delle rate. La banca si accerta di questo utilizzando le informazioni a propria disposizione. Innanzitutto si valuta la situazione debitoria dell’aspirante mutuatario. In altre parole si valuta se ci siano altri prestiti a suo carico in corso, o se in passato sia stato responsabile di ritardi nei pagamenti. Tale situazione è rilevabile consultando i sistemi di informazione creditizia (Sic) per capire se il cliente risulti negli elenchi dei cattivi pagatori per una o più rate non pagate.

Va poi valutata la corrente situazione finanziaria, ovvero se il reddito della persona è sufficiente a rendere sostenibile la rata. Solitamente questa non deve superare un terzo delle entrate mensili nette dell’intero nucleo familiare. Questo dato si evince dalla presentazione di buste paga e dichiarazione dei redditi oppure copia del modello Redditi (ex Unico), degli F24 e delle altre rendicontazioni fiscali se titolare di reddito da lavoro autonomo o d’impresa.

Infine, va definita la percentuale del valore della casa da finanziare (il loan to value), che solitamente non deve superare l’80% del valore stabilito con la perizia.

Anche dopo che tali parametri sono stati valutati positivamente, la banca potrebbe chiedere nuove garanzie, come la figura di un garante, una fideiussione personale, una polizza assicurativa.

Chi paga il mutuo in caso di morte dell’intestatario?

Cosa succede al mutuo se il suo intestatario viene a mancare? L’onere materiale, oltre che quello emotivo, ricade sugli eredi. Vediamo in che modo.

Se la persona deceduta possedeva una casa gravata da mutuo, il pagamento delle rate residue passa agli eredi secondo la normale linea di successione. L’istituto di credito, infatti, vorrà in ogni caso vedere soddisfatto il proprio credito, e provvederà a contattare gli eredi, chiedendo a quelli noti, al contempo, di rintracciare quelli non conosciuti.

Quello che può accadere, quindi, è che, collegata al mutuo casa, vi fosse una assicurazione caso morte dell’intestatario. Questo tipo di polizza tutela tanto la banca quanto il cliente dall’impossibilità di saldare le rate dovuta, appunto, al decesso. Se tale polizza è stata stipulata (solitamente, la firma avviene il giorno stesso della stipula del mutuo), gli eredi saranno sollevati dall’onere di dover saldare i conti con la banca, che si rivarrà sull’assicurazione. Se però il mutuo non fosse coperto da assicurazione, sarebbero appunto gli eredi a dover gestire il pagamento delle rate fino alla scadenza naturale del finanziamento.

Può quindi accadere che l’eredità non venga accettata, in quanto accollarsi questo tipo di debito potrebbe non essere così vantaggioso. Ciò accade, ad esempio, quando l’ammontare degli attivi ereditati è inferiore a quello dei debiti. Rifiutando l’eredità si può evitare di pagare le rate del mutuo, lasciando che la banca pignori l’immobile, per poi metterlo all’asta e rientrare del credito con il ricavato della vendita.

Se invece l’eredità viene accettata, gli eredi diventano i nuovi intestatari dell’immobile e si accolleranno, in percentuale commisurata alla propria posizione sull’asse ereditario, il pagamento delle rate residue. In questo caso occorrerà riscrivere tanto l’ipoteca quanto il mutuo, dal momento che gli intestatari e l’importo da rimborsare (pari solo alle rate residue) saranno mutati. Oppure si può stipulare un atto di accollo del mutuo, che permette agli eredi di subentrare al pagamento del mutuo esistente.

 

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Fine del quantitative easing, quali saranno gli effetti sui mutui?

La Bce non tocca i tassi di interesse, almeno fino a settembre. In compenso annuncia che il quantitative easing, ovvero l’acquisto di titoli di Stato da parte dell’istituto di Francoforte, sta per terminare. Ma quali saranno gli effetti sui mutui concessi alle famiglie italiane?

Mario Draghi ha annunciato che l’ammontare mensile di acquisti da parte della Bce resterà invariato a 30 miliardi di euro fino a settembre, si dimezzerà fino a dicembre e poi, con l’anno nuovo, cesserà del tutto. Il che significa che il mezzo che il governatore della Banca Centrale Europea ha usato durante tutti gli anni del suo mandato per immettere liquidità nelle banche dell’Unione, sta per essere mandato in pensione. Ciò comunque non avverrà in maniera brusca: anche dal 2020, ha assicurato Draghi, la Bce continuerà ad investire nelle banche, continuando a garantire loro la liquidità necessaria, seppure attraverso altri strumenti di ben diversa entità.

Questo, in sintesi, il senso di quanto annunciato dalla Banca Centrale Europea dopo la riunione di giovedì 14 giugno. Quali saranno, quindi, le conseguenze?

Da un lato, le banche avranno, con l’anno nuovo, minore liquidità, quindi potrebbero non essere poi così disposte a concedere prestiti, finanziamenti e mutui: c’è da aspettarsi che verranno introdotti diversi e più stringenti criteri per accedere a questi strumenti.

In secondo luogo, tuttavia, “le parole di Draghi consentono di ricreare un clima più disteso dopo le recenti turbolenze”, commenta Antonio Cesarano Chief Global Strategist, Intermonte SIM. In questo contesto nelle prossime settimane lo spread potrebbe spingersi in area 180pb, con Btp decennale che potrebbe almeno tornare in area 2,50%”. In presenza, perciò di un calo dello spread, si mitigherebbero le conseguenze negative che quest’ultimo avrebbe, aumentando, sull’erogazione di nuovi mutui e prestiti.

Tassi di interesse invariati

Resta poi, infine, il dato più importante, e cioè il fatto che i tassi di interesse, per ancora lungo tempo, resteranno invariati: gli analisti non si attendono aumenti fino all’estate 2019, e anche in quel caso saranno tutt’altro che bruschi. Quindi, fino ad allora, chi pensava di stipulare un nuovo mutuo può farlo con la tranquillità – salvo eventi imprevisti come quelli avvenuti alla fine del mese scorso –  che il costo della nuova stipula resterà sui minimi storici, o vicino.

“Il Presidente della Bce Mario Draghi – riassume Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – ha rassicurato sul fatto che quanto fino ad oggi investito dalla Bce (dal 2015 si è immessa liquidità per 60mld al mese), verrà, a scadenza, reimmesso sul mercato. I segnali di voler mantenere ai minimi i tassi di riferimento, da parte della Bce, sono quindi chiari e tangibili, al punto che l’Euribor è rimasto a -0,32% anche dopo l’intervento di Draghi. Questo – prosegue Landoni – comporterà pertanto un mantenimento dell’offerta bancaria agli attuali livelli, storicamente molto bassi, almeno fino alla prima metà del 2019. Per il mercato dei mutui in generale traspare, quindi, uno scenario di moderato ottimismo nel breve/medio periodo: continueranno a sostenere il mercato delle compravendite immobiliari”.

Il tasso fisso è sempre il più conveniente

In particolare è ancora conveniente il mutuo a tasso fisso, che ferma le condizioni del finanziamento ai parametri attuali, sui minimi storici. Più rischioso, invece, scegliere mutui a tasso variabile a scadenza superiore ai cinque anni: nei prossimi anni, infatti, l’aumento dei tassi potrebbe diventare consistente.

 

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Mutuo non pagato, ecco cosa succede

Se si è richiesto un mutuo e a un certo punto ci si ritrova nelle condizioni di non poter più fare fronte al debito, la banca può intervenire per riprendersi i soldi. Ma in che modo? Vediamo cosa succede nel caso di mutuo non pagato.

A seguito del mancato pagamento del mutuo e di solleciti bonari, la banca può avviare procedure esecutive per il recupero del proprio credito. Se l’istituto di credito è in possesso di una garanzia reale (l’ipoteca), attiverà una procedura di espropriazione immobiliare pignorando il bene oggetto di ipoteca e mettendolo all’asta; nel caso, invece, in cui la banca si era fatta rilasciare una garanzia personale (la fideiussione), può procedere a soddisfarsi su qualunque bene del garante (stipendio, pensione, conto corrente, beni mobili o beni immobili).

Risoluzione del contratto

La risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento del vincolo contrattuale che lega la banca al cliente, rappresenta il primo effetto dell’inadempimento del contratto di mutuo per una o più rate. A seguito della risoluzione del contratto, la banca ha il diritto di chiedere al mutuatario la restituzione immediata dell’intero importo nonostante l’accordo originario prevedesse la restituzione in rate.

La risoluzione del contratto è una soluzione estrema, per la quale si decide solo quando non ci sono più ragioni per ritenere che il debitore pagherà più il proprio debito. In questo caso, il mutuatario è obbligato a restituire subito l’intera somma ricevuta, corrispondendo, oltre l’importo delle rate già scadute, la quota di capitale residua, con gli interessi di mora al tasso convenzionale sull’intera somma dovuta, ma non anche gli interessi conglobati nelle rate a scadere.

Saldo e stralcio

Ma gli istituti di credito sono consapevoli del fatto che è più facile rientrare del proprio credito facendo pagare al debitore poco per volta che non tutto in un’unica soluzione, per tale ragione spesso preferiscono accordarsi con il debitore e concordare il cosiddetto saldo e stralcio. In questo caso, è possibile chiudere un debito con una somma inferiore rispetto all’importo originario.

Il saldo e stralcio consiste in una transazione attraverso la quale le parti interessate risolvono in via bonaria il rientro del debito in modo da ottenere da una parte una riduzione delle somme residue che il debitore deve corrispondere alla banca (o ad altro creditore) e dall’altra la soddisfazione più rapida delle ragioni del creditore.

Le segnalazioni

Nel caso in cui un mutuatario non rimborsi le rate del mutuo, può incorrere in due tipi di segnalazioni: segnalazione al Crif e segnalazione alla Centrale Rischi della banca d’Italia, che deve essere fondata su rischi concreti di assenza di liquidità non solo contingenti.

Interessi di mora e anatocismo

In seguito a mancato pagamento delle rate del mutuo, poi, la banca può chiedere gli interessi sugli interessi non corrisposti una sola volta all’anno sempre che si tratti di interessi moratori. Se, in pratica, gli interessi sul capitale non possono mai produrre altri interessi, quando invece il debitore è in mora perché non ha pagato la rata, gli interessi su tale rata (detti “interessi moratori”) dopo 12 mesi producono a loro volta altri interessi così aumentando le somme.

Pignoramento ed esecuzione

Se il contratto di mutuo bancario viene concluso alla presenza di un notaio, assume valore di titolo esecutivo e consente alla banca di procedere direttamente al pignoramento. In tal caso, l’istituto di credito deve soltanto farlo precedere da un atto di precetto, ossia dall’intimazione al debitore di adempiere nei 10 giorni di tempo. Alla scadenza dei 10 giorni, la banca può avviare il pignoramento dei beni del debitore. Il precetto scade dopo 90 giorni dalla sua notifica al debitore e, in tal caso, la banca che voglia avviare l’esecuzione forzata deve notificarne uno nuovo.

Nel caso in cui invece il mutuo non sia contenuto in un atto pubblico notarile, per avviare il pignoramento è necessario ottenere un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo). Questo viene notificato al debitore, il quale ha 40 giorni di tempo per decidere se pagare o se fare opposizione. Con l’opposizione si avvia una vera e propria causa per contestare l’entità o l’esistenza del debito.

Garanzia ipotecaria

Qualora la banca abbia concesso il mutuo previa iscrizione ipotecaria sull’immobile del debitore o di un terzo, può avviare l’esecuzione direttamente sulla casa o sul terreno ipotecato. In questo modo può soddisfare, in via privilegiata rispetto agli altri creditori, il proprio credito relativo alle rate scadute, agli interessi moratori maturati e alle spese sostenute con il ricavato della vendita.

Aumento dello spread, quali saranno gli effetti sui mutui?

Sono giorni di concitazione per il governo italiano, e nell’incertezza della politica pare materializzarsi nuovamente il famigerato spettro dello spread in aumento, che tanto aveva terrorizzato gli animi negli anni orribili della crisi 2011-2012. Ma quali possono essere, se ce ne saranno, le conseguenze sui mutui?

Innanzitutto spieghiamo rapidamente cosa sia questo “spread”: si tratta sostanzialmente della differenza tra gli interessi pagati sui titoli di Stato italiani con scadenza a dieci anni e quelli pagati dai Bund tedeschi, dello stesso periodo, che sono presi come riferimento perché molto molto bassi. Più è alto questo differenziale, più significa che allo Stato italiano costa di più chiedere soldi in prestito (appunto attraverso l’emissione di obbligazioni di Stato) per finanziare le proprie attività.

“Lo spread – spiega Renato Landoni presidente di Kiron Partners – è più comunemente riferito al “prezzo” dei prodotti finanziari che una banca colloca, che viene poi aggiunto al costo agli indici interbancari per formare il tasso finale. In questo contesto il forte aumento dello spread in questi ultimi giorni, dovuto alle incertezze circa l’approccio del nascente governo italiano riguardo alle materie economiche, impatterà sull’andamento del sistema paese Italia nel medio/lungo periodo”.

Abbiamo già visto nel biennio 2011-2012 quali possano essere gli impatti del movimento dello spread. Come ricordato nella trasmissione “Due di denari” andata in onda su Radio 24 il 28 maggio dal giornalista Morya Longo, in quegli anni l’aumento del differenziale Btp-Bund è costato in tutto ben 15 miliardi di euro per il pagamento di interessi sui titoli di Stato. Non solo, ma tale impatto ha avuto un impatto anche sul costo per i finanziamenti di aziende e banche in quanto, anche loro, hanno dovuto pagare tassi di interessi elevati quanto quelli statali.

Se lo spread sale cosa succede ai mutui?

Da un lato, spiega Landoni, “con l’aumento dello spread gli istituti di credito italiani potranno avere delle ripercussioni sui costi di approvvigionamento del denaro e di conseguenza potrebbero ribaltare tale aumento sul prezzo dei finanziamenti dei nuovi mutuatari. Aumentando gli spread aumenterebbero i tassi applicati sui mutui e ciò potrebbe generare una calo della domanda di finanziamenti”. Il che potrebbe portare, come già avvenuto nel 2012, ad un “credit crunch”, ovvero una minore propensione delle banche a concedere finanziamenti e mutui in genere se non dietro granitiche garanzie.

Dall’altro lato, risponde Roberto Anedda,direttore marketing di Mutuionline, “a cascata, i maggiori costi di finanziamento delle banche verrebbero fatti ricadere sui loro clienti, sotto forma di aumento dei costi dei servizi e dei tassi di interesse bancari applicati ai mutui di nuova stipula o a quelli a tasso variabile. Va precisato che i tassi che aumentano non sono i tassi base, i quali dipendono dall’Euribor (per i mutui a tasso variabile) e dall’Irs (per i mutui a tasso fisso), che, essendo tassi interbancari europei, sono meno coinvolti nei movimenti prettamente italiani”.

Si tratta di un rischio immediato?

Anedda – Al momento, nonostante l’incertezza politica, non si può dire che il rischio sia immediato: negli ultimi due mesi infatti abbiamo visto i tassi Irs e Euribor restare sui minimi, facendo sì che stipulare un mutuo resti molto conveniente. Inoltre va detto che le politiche di acquisto di titoli di Stato da parte della Banca Centrale Europea stanno facendo da ammortizzatore per eventuali conseguenze negative legate allo spread. Senz’altro, quindi, non si può dire che le conseguenze dell’aumento del differenziale tra costo dei titoli di Stato italiani e tedeschi siano imminenti.

Nel lungo termine la questione potrebbe cambiare?

Anedda – Nel caso l’incertezza dovesse protrarsi e concretizzare una instabilità effettiva la situazione potrebbe peggiorare e da quel momento certo che potrebbero innescarsi le conseguenze negative già viste sei anni fa. Se il governo non dovesse formarsi, o dovesse mettere in atto soluzioni considerate pericolose dai mercati finanziari, per le ripercussioni su debito, deficit o qualsiasi altro parametro che serva a valutare la stabilità del Paese, allora le conseguenze sicuramente ci sarebbero.

Conseguenze di che tipo?

Anedda – Innanzitutto avremmo movimenti dello spread più importanti rispetto a quelli visti finora. Inoltre, a cascata, si vedrebbero effetti  sul costo del credito in Italia, e di conseguenza anche sui tassi dei mutui.

Tenendo conto che con i livelli di spread del 2012, aumentato ad oltre 400 punti, i costi dei mutui erano aumentati anche del 4%, è plausibile che la situazione attuale conduca ancora a quelle vette?

Anedda – Difficile quantificare oggi a che livelli si possa arrivare ma c’è da dire che lo scenario di partenza di oggi è molto diverso rispetto a quello del 2012. Oggi, a differenza di ieri, sono in atto da tempo misure da parte della Bce che sono state introdotte proprio dopo la crisi finanziaria di quegli anni al preciso scopo non solo di favorire la crescita economica ma anche di calmierare squilibri finanziari come quello a cui assistiamo oggi. Se anche, quindi, la situazione politica italiana dovesse peggiorare, ci sarà di certo un aumento dello spread ma è difficile pensare che possano verificarsi nuovamente gli effetti drammatici di quegli anni. Tanto più che si tratterebbe di conseguenze limitate all’Italia, non all’intera Europa, e con un orizzonte temporale molto più lungo.

Quali circostanze dovrebbero verificarsi per un cambiamento negativo della situazione?

Anedda – Innanzitutto  potrebbe cambiare il ruolo della Bce. Indicativamente a fine settembre 2018 dovrebbe essere ridiscussa la politica di acquisto di titoli di Stato da parte della Banca Centrale Europea, anche alla luce dalla prossima fine del mandato di Draghi, quindi questo potrebbe cambiare le carte in tavola. Se contemporaneamente si affermasse una situazione di aumento tassi di interesse e di instabilità italiana che facesse aumentare lo spread è ovvio che il costo del denaro per gli operatori italiani aumenterebbe, con le conseguenze a cascata di cui sopra anche sui costi dei mutui.

Cosa consiglia, allora, a chi deve stipulare un mutuo oggi?

Anedda – Ora come ora il momento è ancora ideale per la stipula di mutui a tasso fisso, perché i tassi sono ancora ai minimi storici e qualunque cosa accada resteranno tali. Per chi decida di accendere un mutuo a tasso variabile i rischi possono essere maggiori, quindi sarebbe consigliabile scegliere durate brevi, non oltre i dieci anni, per non doversi trovare a pagare un domani tassi molto più elevati a causa di eventi che al momento è difficile pronosticare.

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Agenti immobiliari, approvate le linee guida che regolamentano la professione

Da un tavolo congiunto Uni e Fiaip sono emerse le importanti linee guida che da oggi regolamentano il lavoro e l’aggiornamento professionale dell’agente immobiliare. Un documento che vuol dar vita a un metodo comune di lavoro per tutti gli agenti che operano in italia, in linea con gli standard europei.

Secondo quanto indicato dalla prassi approvata, l’agente immobiliare, esercitando una professione regolamentata, deve possedere conoscenze generiche su elementi di diritto, leggi, norme nazionali ed europee inerenti il settore; aspetti igienico-sanitari, ambientali energetici e di sicurezza, principi normativi in materia di edilizia e norme costruttive, tipi di assicurazione inerenti il bene immobile, procedure di finanziamento di una transazione immobiliare, elementi di costruzione e manutenzione degli immobili, contesto politico-economico nelle transazioni internazionali relativo al settore immobiliare.

Rientrano invece tra le conoscenze di base le sovvenzioni, stanziamenti e incentivi fiscali relativi agli immobili, nozioni di urbanistica e sviluppo immobiliare, elementi di tutela del consumatore, termini e definizioni economico-finanziari relativi alle transazioni immobiliare, rendimento degli investimenti immobiliari, elementi di marketing immobiliare, norme edilizie attinenti i servizi degli agenti immobiliari e le norme tecniche.

Infine, tra le conoscenze approfondite la prassi evidenzia quelle relative alla funzione sociale dell’agente immobiliare, quelle sul mercato immobiliare in cui l’agente opera, la normativa antiriciclaggio e legislazione relativa alla tutela della privacy, principi fiscali della legislazione, contrattualistica, costi d’uso e di gestione di un bene immobile, tecniche di presentazione orale e scritta, estimo e valutazione.

La prassi fa luce anche sulle competenze dell’agente immobiliare che riguardano in primis la capacità di trasferire in modo adeguato le informazioni al cliente nel rispetto del codice deontologico e della legislazione vigente, la capacità di stimare il valore di mercato degli immobili, capacità inerenti le transazioni immobiliari come ad esempio quella di redigere contratti in materia immobiliare, la registrazione delle informazioni relative all’immobile nei pubblici registri. Si determinano, inoltre, quali sono gli elementi per la certificazione delle competenze per garantire la comprovata professionalità dell’agente immobiliare.

La formazione continua dell’agente immobiliare

Al fine di garantire la qualità e l’efficienza della prestazione professionale dell’agente immobiliare la prassi approfondisce il tema della formazione continua. Ogni agente immobiliare deve mantenere un livello di conoscenza tale e conservare le relative abilità mediante uno specifico e qualificato apprendimento continuo partecipando a corsi, seminari di studi, master, dottorati, incontri, conferenze che portino al conseguimento di un adeguato numero di crediti annuali consigliati in un numero non inferiore a 20 crediti formativi annuali.

I corsi formativi devono avere come oggetto le aree inerenti l’attività professionale dell’agente immobiliare, con particolare riferimento alle norme professionali e deontologiche, estimo, tecniche per materiali per l’edilizia, diritto civile e tributario, marketing e comunicazione, tecnica bancaria, urbanistica, ambiente e pianificazione nel governo del territorio, principi di economia e mercato immobiliare, home staging e fotografia, valutazione degli immobili, transazioni immobiliari, aspetti ambientali ed energetici degli immobili, amministrazione aziendale.

 “Conoscenza, abilità e competenza  – ha detto il presidente Uni, Pietro Torretta – sono i requisiti sui quali viene valutato un professionista in un’ottica moderna e orientata ai risultati: nel caso degli agenti immobiliari i risultati sono riconducibili alla soddisfazione delle esigenze del cliente nel rispetto degli interessi del venditore”.

“·Trattandosi  di un bene fondamentale per le esigenze delle persone (in particolare il “bene casa”) con contenuti tecnici complessi (ad esempio quelli collegati alla sostenibilità, alle emissioni, all’efficienza energetica), valori economici significativi, un valore sociale e financo morale, la corretta valutazione della “qualità” dell’agente immobiliare”

Per il presidente Nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini. “Tale prassi di riferimento tra l’altro consentirà di allineare a un livello elevato la professione dell’agente immobiliare, tenuto conto delle normative e delle migliori pratiche in uso a livello di Unione Europea e di orientamento della giurisprudenza, prevedendo un sistema di controlli orientati a evitare qualunque rischio nell’ambito della compravendita e/o locazione favorendo la riduzione del contenzioso e incentivando la circolazione regolare degli immobili il tutto a tutela e nell’esclusivo interesse della comunità”.

 

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Case, prezzi ancora freddi ad aprile (-0,1%)

Il prezzo delle abitazioni di seconda mano in Italia ha registrato una riduzione dello 0,1% nel corso del mese di aprile, attestandosi a 1.797 euro/m2. Rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando il prezzo era di 1.874 euro/m2, il calo accumulato è del 4,1%, stando al marketplace immobiliare idealista.

Regioni
Il prezzo si è ridotto nella metà delle regioni italiane
, con i cali maggiori in Basilicata (-1,9%), Trentino Alto Adige (-1,3%) e Marche (-1,2%); anche Campania a Emilia Romagna hanno registrato una diminuzione pari all’un per cento. Dall’altro lato Valle d’Aosta (1,5%) e Liguria (1,1%) segnano i rimbalzi maggiori, seguite da Abruzzo e Calabria, entrambe con un incremento dell’1%.

La Liguria si conferma regione più cara d’Italia, dove la richiesta media tocca i 2.622 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.463 euro/ m2) che supera il Lazio 2.423 euro/m2 a livello di valori nominali. Sul fondo della graduatoria c’è sempre la Calabria con i suoi 898 euro al metro quadro, davanri a Molise (1.006 euro/m²) e Sicilia (1.118 euro/m2).

Province
L’andamento prevalentemente negativo dei valori si riflette nel 57% delle aree provinciali monitorate
, con le riduzioni più evidenti a Matera (-4,2%), Varese (-3,4%) e Ravenna (-3,3%), mentre all’opposto, i rimbalzi maggiori si registrano questo mese a Frosinone (7,3%), Pavia (5,4%) e Belluno (3,7%).

Il ranking delle province più care vede in testa Savona (3.439 euro/m2), seguita da Bolzano (3.139 euro/m2) e Imperia (2.708 euro/m2). Biella è sempre la più economica con 649 euro al metro quadro. La seguono Caltanissetta (755 euro/m2) e Agrigento (806 euro/m2).

Città 
Anche nei comuni capoluogo c’è una leggera prevalenza di città in terreno negativo (54) su quelle in terreno positivo (45). Le variazioni di maggior rilievo interessano sempre i capoluoghi più piccoli si sono registrate a Benevento (6%), Lodi (5,5%) e Agrigento (4,5%). Dal lato opposto i tonfi maggiori interessano Belluno (-5,8%), Teramo (4,7%) e Rieti (-4,6%).

In un quadro tendenzialmente stabile la flessione dei prezzi è guidata dal calo di Milano. Il prezzo medio delle case nel capoluogo meneghino ha segnato una inattesa battuta d’arresto del 2,6% ad aprile su marzo, interrompendo bruscamente un trend in graduale ripresa. Negli altri mercati più i prezzi sono rimasti pressocche’ invariati, con oscillazizoni minime tra il più 0,2% di Palermo e Genova e il meno 0,4% di Bari e Genova. Roma e Napoli marcano un “recupero” dello 0,1% ma il calo prezzi si ferma.

Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.326 euro/m²) sempre prima Firenze (3.566 euro/m²) e Bolzano (3.434 euro/m²). Biella con 727 euro al metro èe al momento la più economica davanti a Caltanissetta (751 euro/m²) e Agrigento (858 euro/m²).

 

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Contratto preliminare di compravendita immobiliare, cosa sapere

Quando si vuole acquistare una casa si devono affrontare alcuni passaggi ben precisi. Una volta individuato l’immobile di proprio gradimento e raggiunto un accordo con il venditore, si procede al contratto preliminare, chiamato anche compromesso.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare, cosa deve contenere

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, con il quale venditore e acquirente definiscono tutte le condizioni di vendita, deve indicare gli elementi principali della vendita: casa da acquistare, prezzo, indirizzo, descrizione dell’immobile con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo.

Come sottolineato dal Consiglio nazionale del Notariato, è opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare, la trascrizione nei Registri Immobiliari

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non si tratta più soltanto di un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Al momento della registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte, che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:

  • 0,50% sulla caparra;
  • 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Differenza tra compromesso e rogito, ecco qual è il contratto prevalente

Quando si acquista una casa si firma prima il compromesso (contratto preliminare) e poi il rogito (contratto definitivo). Ma cosa succede se c’è difformità tra i due documenti? Quale contratto è prevalente? Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza n. 6223/2018.

Prevalenza contratto definitivo sul preliminare

La Cassazione ha stabilito che quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quanto scritto nel contratto definitivo. Di conseguenza, quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore. Tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Secondo i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.